Cập nhật tháng 6/2026 · Số liệu thực tế từ UDC tại TP.HCM, Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai
🏗️ Nhận dự toán xây nhà trọn gói MIỄN PHÍ trong 24h
Khảo sát tại công trình · Báo giá chi tiết từng hạng mục · Không phát sinh
Câu hỏi “xây nhà trọn gói TPHCM hết bao nhiêu tiền?” không có một con số duy nhất — vì chi phí phụ thuộc vào diện tích, số tầng, mức độ hoàn thiện và khu vực thi công. Bài viết này cung cấp bảng giá thực tế theo từng gói cùng ví dụ dự toán cụ thể, giúp gia chủ ước tính ngân sách trước khi gặp nhà thầu.
Xây nhà trọn gói là gì? Gói này bao gồm những gì?
Xây nhà trọn gói là hình thức nhà thầu nhận thi công toàn bộ từ phần thô đến hoàn thiện theo một đơn giá cố định trên m² sàn xây dựng. Gia chủ không cần mua vật tư, quản lý thợ hay lo tiến độ — nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ.
Gói trọn gói thông thường bao gồm: phần móng và kết cấu, xây tường, đổ sàn, mái, tô trát trong ngoài, ốp lát nền, sơn nước, hệ thống điện âm tường, hệ thống cấp thoát nước, cửa đi cửa sổ theo tiêu chuẩn gói.
⚠️ Lưu ý: Gói trọn gói thường KHÔNG bao gồm: nội thất rời (tủ, giường, sofa), trang trí sân vườn, sơn hiệu ứng, thiết bị vệ sinh cao cấp, thang máy, hệ thống điều hòa, VAT 8–10%.
Bảng giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 – Theo từng gói
Tại UDC, báo giá xây nhà trọn gói được chia thành 3 gói chính tùy mức độ hoàn thiện. Đơn giá tính trên m² sàn xây dựng (không phải m² đất):
| Gói | Đơn giá (VNĐ/m²) | Tiêu chuẩn vật tư | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| Gói Thô | 2.800.000 – 3.500.000 | Hoàn thiện phần kết cấu, chưa ốp lát sơn | Gia chủ tự hoàn thiện sau |
| Gói Tiêu Chuẩn | 3.800.000 – 4.500.000 | Gạch phổ thông, sơn Jotun/Kova, thiết bị Inax/Caesar cơ bản | Ngân sách vừa, nhà phố phổ thông |
| Gói Trung Cấp | 4.500.000 – 5.500.000 | Gạch nhập khẩu, sơn Dulux/Jotun cao cấp, thiết bị TOTO/American Standard | Nhà phố đô thị, thiết kế đẹp |
| Gói Cao Cấp | 5.500.000 – 7.000.000+ | Vật tư cao cấp, thiết kế riêng, nội thất tích hợp | Biệt thự, nhà phố cao cấp |
| UDC đang áp dụng | 3.800.000 – 5.500.000 | Gói tiêu chuẩn & trung cấp, cam kết giá cố định trong hợp đồng | |
Đơn giá tham khảo thị trường TPHCM tháng 6/2026. Giá thực tế sau khảo sát có thể thay đổi tùy địa chất, vị trí, diện tích.
Ví dụ dự toán thực tế – Nhà phố 4x15m 3 tầng tại Thủ Đức
Để bài viết có ích hơn lý thuyết, đây là ví dụ dự toán thực tế từ một công trình UDC đã tư vấn tại đường Tăng Nhơn Phú, TP Thủ Đức (tháng 4/2026):
Thông số công trình: Lô đất 4x15m, xây 3 tầng + sân thượng, diện tích sàn xây dựng ~170m², gói tiêu chuẩn UDC.
| Hạng mục | Chi phí (VNĐ) |
|---|---|
| Khảo sát địa chất & thiết kế kỹ thuật | 25.000.000 |
| Ép cọc, móng, giằng móng | 85.000.000 |
| Kết cấu bê tông (cột, dầm, sàn 3 tầng) | 195.000.000 |
| Xây tường, tô trát trong ngoài | 95.000.000 |
| Mái BTCT + chống thấm sân thượng | 45.000.000 |
| Ốp lát nền, gạch tường nhà vệ sinh | 75.000.000 |
| Hệ thống điện âm tường, bảng điện | 55.000.000 |
| Hệ thống cấp thoát nước, thiết bị vệ sinh | 45.000.000 |
| Cửa đi, cửa sổ (nhôm kính) | 55.000.000 |
| Sơn nước trong ngoài (Jotun 2 lớp) | 35.000.000 |
| TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG (chưa VAT) | ~710.000.000 |
| Đơn giá quy đổi theo m² sàn | ~4.180.000đ/m² |
✅ Lưu ý từ UDC: Dự toán trên chưa bao gồm VAT, giấy phép xây dựng (~5–10 triệu), nội thất rời và sân trước/sau. Ngân sách hoàn chỉnh để dọn vào ở thường cao hơn 15–25% so với chi phí xây dựng thuần túy.
Các yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá xây nhà trọn gói
1. Diện tích sàn xây dựng
Nhà có tổng diện tích sàn dưới 150m² thường có đơn giá/m² cao hơn 5–10% so với nhà 200m² trở lên vì chi phí cố định (thiết kế, vận chuyển, lắp dựng giàn giáo) không thay đổi theo quy mô.
2. Địa chất và vị trí công trình
Đất yếu, nền đất ven sông (phổ biến ở Thủ Đức, Quận 2, Nhà Bè) cần ép cọc sâu hơn — chi phí móng có thể chiếm 15–20% tổng dự toán thay vì 10–12% thông thường. Công trình trong hẻm nhỏ dưới 3m cũng phát sinh thêm 3–5% chi phí vận chuyển.
3. Mức độ hoàn thiện và tiêu chuẩn vật tư
Đây là yếu tố tạo ra khoảng cách lớn nhất giữa các bảng giá. Thay gạch 200×200 bằng gạch 600×600 nhập khẩu có thể đẩy chi phí ốp lát lên gấp đôi. Thiết bị vệ sinh Caesar cơ bản so với TOTO cao cấp chênh nhau 30–50 triệu cho một nhà 3 tầng.
4. Thiết kế kiến trúc
Nhà có mặt tiền phức tạp (nhiều góc cạnh, ô văng, ban công hoa văn) tốn kém hơn mặt tiền đơn giản 10–20%. Trần thạch cao toàn nhà thêm 15–25 triệu. Cầu thang inox thay vì cầu thang sắt thêm 20–35 triệu.
Bảng tóm tắt chi phí xây nhà theo số tầng – TPHCM 2026
| Quy mô nhà | Diện tích sàn (m²) | Gói tiêu chuẩn | Gói trung cấp |
|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 (1 tầng) 5x12m | ~55m² | 210 – 250 triệu | 250 – 310 triệu |
| Nhà phố 2 tầng 4x12m | ~85m² | 320 – 390 triệu | 390 – 475 triệu |
| Nhà phố 3 tầng 4x12m | ~130m² | 495 – 590 triệu | 590 – 715 triệu |
| Nhà phố 3 tầng 4x15m | ~165m² | 625 – 750 triệu | 750 – 910 triệu |
| Nhà phố 4 tầng 5x15m | ~270m² | 1.0 – 1.25 tỷ | 1.25 – 1.5 tỷ |
| Biệt thự 2 tầng 8x15m | ~220m² | 1.1 – 1.3 tỷ | 1.3 – 1.8 tỷ |
Bảng giá tham khảo, chưa bao gồm VAT và nội thất. Liên hệ UDC để nhận dự toán chính xác sau khảo sát thực tế.
Câu hỏi thường gặp khi hỏi báo giá xây nhà trọn gói
Đơn giá/m² tính trên m² đất hay m² sàn?
Tính trên m² sàn xây dựng (tổng diện tích các tầng), không phải m² đất. Nhà 4x15m xây 3 tầng có diện tích sàn khoảng 165–170m², không phải 60m². Đây là điểm nhầm lẫn phổ biến nhất khi gia chủ so sánh báo giá.
Giá trọn gói có cố định không hay vẫn phát sinh?
Tùy theo hợp đồng. Hợp đồng đơn giá cố định (lump sum) cam kết không phát sinh nếu thiết kế không thay đổi. Hợp đồng đơn giá điều chỉnh cho phép thay đổi theo giá vật tư. UDC áp dụng hợp đồng đơn giá cố định với điều khoản phát sinh rõ ràng — gia chủ chủ động tài chính từ đầu.
Thanh toán theo tiến độ như thế nào?
UDC chia thành 5 đợt thanh toán theo tiến độ thi công thực tế: đặt cọc 10% → xong móng 20% → xong thô 30% → xong hoàn thiện 30% → bàn giao 10%. Không yêu cầu thanh toán trước quá 30% tổng giá trị hợp đồng.
Bảo hành công trình bao lâu?
UDC bảo hành kết cấu 24 tháng và chống thấm 36 tháng kể từ ngày bàn giao. Cam kết xử lý trong 24h kể từ khi nhận thông báo từ gia chủ.
Nhận dự toán xây nhà trọn gói TPHCM – Miễn phí 100%
Khảo sát thực tế · Dự toán chi tiết từng hạng mục · Cam kết giá cố định trong hợp đồng
— Tư vấn & báo giá miễn phí
Bạn đang có nhu cầu xây nhà?
Để UDC đồng hành cùng bạn.
Từ thiết kế đến hoàn thiện — cam kết bàn giao đúng tiến độ, báo giá minh bạch, không phát sinh chi phí.